如何正确看待15%房产税

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作者: 张国任    GrizzlyBearInstitute


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BC省府为了抑制大温房价过快上涨的趋势,于2016年8月2日,没有征兆的、在很短时间内推出针对非加拿大国籍买家的15%的额外物业转让税(Property Transfer Tax)政策。这个政策推出以后效果突显,外国买家纷纷撤场观望,房价上涨速度立即放缓。加上即将于2017年实施的针对温哥华空置房屋征收最高1%的空置税政策,加拿大联邦政府于10月份宣布收紧房贷资格审批、提高首付款比例、取消海外买家“自住房免缴资产增值税”优惠政策,以及部分银行调高贷款利率,这一揽子政策组合出击,的确对大温房市起到了立竿见影的降温效果。

房产税新政的实施至今不过四个多月,各种纷争已然四起,对于政策出台的原因和政策产生的效果质疑较多,其中较典型的是将这项政策与歧视华人及牺牲自由市场经济等联系在一起。一项公共政策的实施原因和实施效果,其实很难孤立的脱离其他政策环境和背景来判断,也很难以仅仅四个多月的市场数据和公众评论为依据来进行客观评估,其长期效果还有待时间检验。本文试图从目前已知的事实与数据出发,力求公正地还原与解读当前这项热点问题,以提供给读者一个现阶段评判该项政策的依据。


第一,新政是否违反自由市场经济原则:


自由市场经济是政府不直接干预市场运作,将调控降低到最小化,但并不代表完全市场化而没有任何介入或干预。政府在一定条件下,在法律授权的范围内,采取或宽松或紧缩的财政、货币、金融政策进行适度的宏观调控并不违反自由市场经济原则。这种调控往往基于对市场需求的总分析,通过扩大或者压缩市场上的有效需求,来引导企业、公众对市场做出反应与调整。

近几年来,在经济复苏过程中,各国政府都在采取相应的宏观调控政策,来刺激经济发展,促进市场复苏。这些政策中也不乏限制外来投资而保护本国企业与公民利益。从加拿大联邦层次来讲,对外国企业或个人境内投资设定有一定限制,基本原则是“likely of net benefit to Canada”,即满足可能给加拿大带来的净惠利益,虽然在一些个案上可能会有争议,但整体原则方面并没有出现较大质疑。例如,近期安邦集团对于BC省最大养老连锁机构的收购已经引起了联邦政府关注,很可能会触发对该交易的审查,以确保加拿大自身利益。而在加拿大的农业大省如萨斯卡通省、曼尼托巴省等,都有限制外国人对农地投资的规定。在国际上,同样备受房价困扰的澳大利亚早于2015年实施了限制外国人购房的法令,违反法令者可面临高额的惩罚甚至最多3年的监禁。另外,澳大利亚新南威尔士州、维多利亚州、昆士兰州也在今年4-6月之间宣布对外国购房者多征收一定比例的印花税和附加土地税。由此可见,为保护本国/本省经济利益而出台针对外国人的税务法令,并不违反自由市场经济原则。

讨论一项政策“左还是右” ,这本身就是一个伪命题。负责任的政府应该从实际出发,以共同利益为重点来出台制定政策,而非教条的以意识形态为标准,置民意于不顾。同时,“左”和“右”都是相对的。如果说对外国人收额外物业转让税是“左倾的政策”,那么前省长金宝尔曾推出的“统一销售税”将多达7%的PST税转嫁到作为消费者的省公民身上,这项政策是“左”还是“右”呢?尽管有言论提到金宝尔上台后立刻违背选前承诺,只是程序正义有问题,但究其政策本身而言,恐怕很难去判断其倾向性。


第二,新政实施后房屋成交量与房价变化情况分析:


也有一些言论提到新政实施后“房价高居不下”,“随着独立屋销售量的下降,大温公寓,城市屋突然成为抢手货,这类房屋的价格持续上升”。现实是否如此呢?我们用新政实施前后、最近五个月的相关数据来进行分析说明。根据大温地产局(Real Estate Board of Greater Vancouver,简称REBGV)12月2日发布的11月房屋销售情况报告,与新政实施前的7月,以及新政实施后的8-10月的历史报告进行比较可知:

1、房屋成交量明显下降。2016年8月房产税新政实施当月,大温地区住宅成交数量由2016年7月的3,226家锐减为2,489家,降低了22.9%。之后一直呈现持续下降趋势。在2016年11月,住宅成交量为2,214家,环比10月的2,233家仍然减少了0.9%,较7月新政实施前减少了31.4%,与2015年11月的3,524家销售数量相比减少了37.2%,整个的销售水平比过去10年同期的平均水平低7.6%。

2、房价得到平稳控制后开始下降。由表一大温地区2016年7-11月房屋价格变化表可以明显看出,8月实施新政后,整体的房屋价格水平明显开始得到控制,从7月的环比上月上升趋势,变为环比逐月下降趋势,除了个别月份略有波动,但整体稳步下降势头依然不变。2016年11月,大温地区独立屋下降幅度相对最大,最为明显,11月基准价格为$1,511,100,环比10月下降1.2%,相比7月的基准价格$1,578,300下降4.3%;城市屋其次,11月基准价为$667,100,环比10月下降0.3%;而公寓尽管处于波动状态,但价格已经明显得到控制,到11月基准价格为$512,100,环比10月略微下降。


3、房产价格指数掉头下降。通过大温地区地产价格指数图可让我们对最近五年大温地区的房价发展趋势有更全面的认知。如图二所示:蓝色线代表独立屋的价格指数,其在2016年7月到达最高峰值后一直是呈缓慢下降趋势;红色线代表城市屋价格指数,也展现出类似趋势;而绿色线代表公寓,虽然略有起伏,但并没有超越前期最高点。


综合以上三项数据分析,不难看出,实施15%的额外物业转让税四个月以来,确实起到了显著的效果,房屋成交量明显减少的同时,房价也在平缓下降,独立屋与城市屋价格持续降低,公寓价格也得到控制并没有持续上升。此外,BC省地产协会(British Columbia Real Estate Association,简称BCREA)的近期报告显示,其五年来首次预测2017年房屋销售量将减少18.5%,而房价则预计下跌8.7% 。


第三,从供需角度来分析房产税新政造成的影响:


从供应角度来看,如图三所示温哥华房屋市场的供应情况:蓝色线为大温地区独立屋总体存量,从1991年至今的25年间基本没有变化,而红色线代表的公寓和城市屋存量则一直在上升。

这样的发展走势是大温地区地理局限性及经济规律本身所导致。大温地区地处低陆平原,东与北面靠山,西面临海,而南面是国界,这样依山傍海临水的地理局限性决定了土地供应量的有限。温哥华市用地问题尤其突出,列治文、本拿比其次。在有限的土地供应下,无论是从政府规划、解决房屋整体供应角度,还是从开发商的商业利益角度出发,都必然把可利用土地用来开发高密度住宅。例如,今年省政府将温哥华西区少有的大面积可开发土地Jericho区卖给了原住民,目前规划是建成三座公寓大楼和原住民社区中心。所以,未来大温地区房产供应的发展趋势将是:独立屋的供应量不会大幅上升,而公寓和城市屋等高密度住宅的供应量将持续增加。

从需求角度来看,大温作为低陆平原地区,其人口的增长带来了持续稳定的本地住宅需求。根据2011年大温地区区域发展战略报告(Metro Vancouver’s Regional Growth Strategy, Metro Vancouver 2040 ,简称RGS)以及加拿大人口统计资料,大温都市区人口2001年为198.7万,2006年为211.7万,增长6.54%;2011年为231.3万,较2006年增长9.26%。并以每年大约3万的速度增加,预计到2041年整体人口数量将达320万,这期间需要新增住宅约57万套左右。而新增人口中,会有接近一半的人口选择在大温地区居住。新规划、开发的城市区域将解决其中25万人的需求,或其中20%的人口增长需求,而另外绝大多数或剩余的80%都将通过战略填充现有区域和提高住宅建设密度来实现,而这些只是满足本省/本国的需求,加币贬

值及温哥华作为宜居城市对于外来人口投资需求的吸引不能不得到考虑和管理。在8月份实施房产税新政前,根据BC省财政厅公布的2016年6月10日至7月14日的房产交易统计数据,当时大温地区的外国买家占10%,而列治文占高达近20%。而到10月份,省财政厅又公布,大温地区仅有3%的房产交易是由海外买家购买,而列治文相应数据变为6.7%,由此可见,省政府的15%房产税政策实际上压制并减少了绝大多数外来需求,缓解了本地压力,有利于稳定市场。

大温地产局(REBGV)总裁莫里森在2016年12月的报告中也曾表示,2016年大温地区房地产市场的供应和需求总量,在过去几个月中已经逐渐恢复为较为正常的历史水平。而相对于供应,对于独立屋的需求现在低于对城市屋和公寓的需求,这使得城市屋和公寓的价格保持稳定或平稳,而独立屋的月度下降幅度不大。由此可见,政府宏观政策调控的影响力在逐渐发生,通过控制调节需求稳定了价格,并将进一步通过增加城市屋和公寓的供应量来达到降低房价的目标。



第四,百分之十五的房产税是否能解决大家都买独立屋的问题:


现在有一种观点表达:“要给百分之十五的房产税最合理的解释,就是它可以解决大家(尤其是年轻人和工薪阶层)都买得起独立屋的问题”。大家都买得起独立屋确实是一种非常美好的愿景,但寄望于一项单纯的税收政策来实现这种理想,恐怕不得不考虑现实条件下的可能性。首先,大温地区房屋拥有率大约为65%,而且长期在60%左右浮动,就算加拿大全国的水平也只是66.5%,这其中还包括公寓与城市屋,说明不能负担购买房屋的人员比例相对还是比较大的,有35%左右。其次,大温地区现有家庭人均收入水平还不够负担现有的房屋平均价格,更谈不上购买价格最高的独立屋。根据加拿大房产局(Canadian Real Estate Association ,简称 CREA)2016年公布的数据,当前大温地区的平均房价为100万加币左右,对此需要年收入达到15万元方可支撑,而现有的平均家庭年收入水平仅为$76,040,相去甚远。最后,如果期待政府出台极端政策而使房价出现断崖式下跌,那将是经济危机的开始。因为地产与建筑行业的产值占加拿大总GDP的12%,再加上金融,法律,装修等周边服务产业,共计占总GDP的20%,而在大温地区这些行业GDP贡献比例相对更高。房价急剧下跌将导致大批相关产业工作人员失业,加上地产财富增值效应的降低,消费力下降,触发连锁反应,波及其他行业,最终很可能引发社会经济危机和个人财政危机。这显然并不能实现让多数人买得起独立屋这个美好初衷。


从以上分析可以得知,在自由市场经济社会中,房屋作为商品,其价格主要由供给和需求两方面决定。大温地产价格在过去5年内呈上升趋势,尤其是进入2015年更是加速上升,这与需求增加而供应量较少造成的供求矛盾有很大关系。人口增长、加币贬值、低的贷款门槛和贷款利率,以及温哥华自然环境的优势对外来投资者的吸引造成了强烈的市场买家需求;而土地供应的受限以及部分住宅的稀缺性,较低的持有成本,以及对未来房地产市场的看好而惜售,造成了供应量的不足。供求矛盾的结果,必然是价格上升。BC省15%的房产税新政以及其他一系列的政策,正是针对了这些症结所在,进行了适度的宏观政策调控,使供求趋于平衡,达到解决需求矛盾并控制房价的目的。

当然,任何一个政策都不可能天生是完美的。15%房产税政策的最大问题之一是没有给予政策出台前已经签约的海外买家的一定的豁免权和合同处理时间,造成了一些诟病,本来政府可以对这部分买家进行合法合理的区别对待,那么之后的海外买家集体诉讼案完全可以避免。

最后,仍然要强调,仅四个多月的市场反映和运行数据只能说明这项房产新政的短期现况,并不能足以全面、准确的去评估一项税收政策所带来的中长期影响,至少要有一到两年的数据方能得出更客观的判断和结论。我们将保持持续关注,欢迎不同的意见的碰撞与交流,也乐于今后做进一步分析和分享。